自從1984年第一座智能化大廈建成之后，我國(guó)的智能建筑呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，大批智能樓宇、智能小區(qū)猶如雨后春筍般紛紛出現(xiàn)，為用戶(hù)提供一系列方便、快捷的服務(wù)，讓大眾體會(huì)到科技發(fā)展帶來(lái)的好處。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前智能化設(shè)備在建筑中的投資比例逐年上升，由最初占建筑總估價(jià)的5%上升到現(xiàn)在的15%，而且這個(gè)數(shù)字還有不斷上升的趨勢(shì)。但是我們發(fā)現(xiàn)智能化樓宇的投資比例與利用率不成正比，很多智能化大樓的整套智能化系統(tǒng)動(dòng)輒上百萬(wàn)元，但是有的大樓在使用這些智能設(shè)備時(shí)，只是用到其中的一部分，專(zhuān)家估計(jì)部分大樓40%~50%的智能系統(tǒng)尚未發(fā)揮作用，智能設(shè)備的利用率很低;而且有些設(shè)備在使用一段時(shí)間后出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有及時(shí)地維修而擱淺在一邊，成為一個(gè)昂貴的擺設(shè)，造成極大的浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市曾對(duì)大樓的智能運(yùn)行情況作過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)智能大樓建成之后，其系統(tǒng)在物業(yè)管理中正常發(fā)揮作用的僅占20%，運(yùn)行不正常，尚可使用系統(tǒng)的占45%，另有35%的系統(tǒng)被廢棄。由此可見(jiàn)，建筑智能系統(tǒng)在我國(guó)形成了“中看不中用”的奇怪現(xiàn)象。

前期建設(shè)：廠(chǎng)商競(jìng)打“價(jià)格牌”

目前智能系統(tǒng)里面包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、安全防范、綜合布線(xiàn)、網(wǎng)絡(luò)等20多個(gè)系統(tǒng)。由于智能樓宇和智能小區(qū)在我國(guó)發(fā)展得時(shí)間不長(zhǎng)，尚屬于初級(jí)階段，因此很多的智能化生產(chǎn)廠(chǎng)商都是半路出家，其廠(chǎng)家來(lái)源主要分為四大類(lèi)：第一類(lèi)是原來(lái)的IT行業(yè)，比如太極集團(tuán)、清華同方股份有限公司，他們?cè)谟?jì)算機(jī)、綜合布線(xiàn)和網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域掌握先進(jìn)的技術(shù)，根據(jù)市場(chǎng)需求，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，將產(chǎn)品延伸到智能樓宇自控系統(tǒng)以及系統(tǒng)集成領(lǐng)域;第二類(lèi)是源于傳統(tǒng)的安防系統(tǒng)廠(chǎng)商，比如冠林安防;第三類(lèi)是專(zhuān)業(yè)的智能系統(tǒng)產(chǎn)品廠(chǎng)商，比如西門(mén)子、江森自控;第四類(lèi)是家電行業(yè)廠(chǎng)商，例如TCL公司。眾多廠(chǎng)家的加入，使智能產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)空前的繁榮局面，為開(kāi)發(fā)商留下了更多的選擇空間。但是眾多企業(yè)涉足智能建筑領(lǐng)域，導(dǎo)致了這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，很多廠(chǎng)商為了在招投標(biāo)中“脫穎而出”，故意壓低報(bào)價(jià)，有的甚至以低于成本的價(jià)格參與競(jìng)標(biāo)，等拿到項(xiàng)目后，在建設(shè)過(guò)程中偷工減料、以次充好，前期設(shè)計(jì)中應(yīng)該有的服務(wù)在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有體現(xiàn)，減低了智能系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)格，影響了智能大樓的工程質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中央空調(diào)控制系統(tǒng)的故障有60%~70%出在自動(dòng)調(diào)節(jié)閥上，而有的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中，廠(chǎng)商僅考慮成本和空間的問(wèn)題，并未對(duì)自動(dòng)調(diào)節(jié)閥設(shè)計(jì)旁路裝置，導(dǎo)致空調(diào)設(shè)備的自動(dòng)調(diào)節(jié)閥損壞后，設(shè)備無(wú)法正常使用。

另外，生產(chǎn)智能系統(tǒng)的廠(chǎng)商都聲稱(chēng)產(chǎn)品的“開(kāi)放性”好，能夠與別的系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)兼容，但是實(shí)際情況并非如此。很多智能化產(chǎn)品的開(kāi)放程度有限，在與其他系統(tǒng)配合使用時(shí)，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的集成效果，這為以后的維護(hù)、管理埋下了諸多隱患。

后期管理：資金緊缺技術(shù)人員少是普遍問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商把大樓的智能化系統(tǒng)建成之后，就將管理交付物業(yè)管理公司。由后者擔(dān)當(dāng)系統(tǒng)的使用、維護(hù)、管理工作。但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些物業(yè)管理公司雖然指定專(zhuān)門(mén)的工程師負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)日常維護(hù)、管理，他們中不少人士還進(jìn)行過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，獲得上崗資格證書(shū)。但是這些經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的人士只能進(jìn)行基本的操作，不懂得系統(tǒng)的運(yùn)行原理，無(wú)法對(duì)智能系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)。當(dāng)前我國(guó)一座智能大樓里面包括一二十套智能化系統(tǒng)，涉及到計(jì)算機(jī)應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)化等多學(xué)科的交叉知識(shí)，其中的科技含量高、工作原理復(fù)雜、需要跨學(xué)科的復(fù)合型人才。即便是經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)的人士，也只是了解皮毛，懂得一般的基礎(chǔ)維護(hù)，但是遇到一些復(fù)雜的問(wèn)題也會(huì)束手無(wú)策，管理上出現(xiàn)了很多“真空”地帶。

太極計(jì)算機(jī)股份有限公司樓宇科技與數(shù)字社區(qū)事業(yè)部維保服務(wù)中心的工程師張東霞告訴記者，物業(yè)公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員是不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橹悄芟到y(tǒng)的維護(hù)管理涉及的專(zhuān)業(yè)多，工程師需要對(duì)設(shè)備的原理、控制流程都具有較深的理解。并且，現(xiàn)在智能化大樓的集成程度越來(lái)越高，工程師需要熟悉各種軟/硬件接口的相關(guān)知識(shí)，而在某些控制精度要求高的場(chǎng)合，還需要工程師精通樓宇自控的相關(guān)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)控制精度。另外一旦出現(xiàn)各種復(fù)雜的問(wèn)題，能夠迅速找到原因，并提供合適的解決方案。維護(hù)工程師必須具有復(fù)合型的知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此他們的薪酬自然會(huì)比現(xiàn)在普通管理人員高。但是目前我國(guó)的物業(yè)管理是一個(gè)薄利甚至微利行業(yè)，大部分物業(yè)公司主要是靠收取業(yè)主的管理費(fèi)維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)，他們并不愿意花費(fèi)大量資金聘請(qǐng)高科技含量的技術(shù)人員。

其次，智能大樓中的多數(shù)業(yè)主還沒(méi)有接受智能建筑的物業(yè)管理是知識(shí)管理的觀(guān)念，他們堅(jiān)持認(rèn)為系統(tǒng)維護(hù)與傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容尚無(wú)區(qū)別，缺乏維保意識(shí)，因此也沒(méi)有向物業(yè)繳納相應(yīng)的費(fèi)用。這樣設(shè)備一旦出現(xiàn)故障，需要及時(shí)更換時(shí)，會(huì)因缺乏資金而作罷。在智能大樓中，只要不是涉及到安防、消防這類(lèi)事關(guān)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的系統(tǒng)，其更換概率很小，比如樓宇自控系統(tǒng)，它的主要作用是對(duì)給排水、變配電、空調(diào)、電梯等大型機(jī)電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和控制，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如果系統(tǒng)出現(xiàn)故障，沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)工況自動(dòng)轉(zhuǎn)換，采取人工操作的方式也能保障設(shè)備的正常使用，就是操作上有點(diǎn)麻煩，有些物業(yè)公司的技術(shù)人員不能解決這個(gè)問(wèn)題，又不愿意找專(zhuān)業(yè)維修公司，久而久之問(wèn)題就被管理人員忽略了，樓宇自控系統(tǒng)就陷入癱瘓狀態(tài)了。

針對(duì)前期建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，專(zhuān)家呼吁應(yīng)積極遵循“政府推動(dòng)、行業(yè)準(zhǔn)入、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，建立起公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，在前期建設(shè)時(shí)從源頭上嚴(yán)格把關(guān)，提高工程的質(zhì)量，減少后期使用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的幾率。

在后期維護(hù)方面，中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)智能專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃久松，認(rèn)為現(xiàn)在物業(yè)公司在運(yùn)行維護(hù)方面存在諸多困難，可以將這部分業(yè)務(wù)分包出去，讓具備資格的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行操作。專(zhuān)業(yè)公司聚集了大量技術(shù)人才，掌握先進(jìn)的技術(shù)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)和建議，幫助用戶(hù)找出故障原因，解決問(wèn)題，降低了設(shè)備更換率。目前我國(guó)安防系統(tǒng)中已經(jīng)出現(xiàn)了很多專(zhuān)業(yè)的維護(hù)公司，他們能在第一時(shí)間作出反應(yīng)，及時(shí)、快速地為用戶(hù)排除故障，幫助他們把損失降到最低。很多智能集成商也開(kāi)始涉足專(zhuān)業(yè)維護(hù)領(lǐng)域，比如太極計(jì)算機(jī)股份有限公司樓宇事業(yè)部就在2006年的時(shí)候，與市場(chǎng)對(duì)接，設(shè)立智能樓宇維保服務(wù)中心，指派專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人士對(duì)智能大樓出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行維護(hù)。實(shí)踐證明，這種專(zhuān)業(yè)化的維護(hù)方式給用戶(hù)和專(zhuān)業(yè)公司帶來(lái)雙贏(yíng)的局面，將成為智能化維護(hù)管理的新方向。

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